借款、房貸和儲蓄利率全解析:了解利率對您財務的影響

借款、房貸和儲蓄利率全解析:了解利率對您財務的影響

什麼是利率?

利率是貸方向借方收取的費用,是本金—借出金額的百分比。貸款的利率通常以年度為單位標記,並表達為年利率(APR)。

利率也可以適用於儲蓄帳戶或定期存款(CD)。在這種情況下,銀行或信用合作社向帳戶持有人支付存款金額的百分比。年度百分比收益率(APY)指的是這些存款帳戶所賺取的利息。

理解利率

利息本質上是對借款人使用資產的收費。借入的資產可以包括現金、消費品、車輛和財產。因此,利率可以被視為“金錢的成本”——較高的利率使得借入相同金額的錢更加昂貴。

利率適用於大多數貸款或借款交易。個人借錢購買房屋、資助項目、啟動或資助業務,或支付大學學費。企業借款資助資本項目並通過購買土地、建築物和機械等固定和長期資產擴展其業務。借入的錢通常在預定日期以一次性支付或分期還款。

對於貸款,利率適用於本金,即貸款金額。利率是借款人的債務成本和貸方的回報率。待還款的錢通常比借款金額多,因為貸方要求補償在貸款期間失去使用錢的損失。貸方本可以在該期間投資這些資金,從而從資產中產生收入。總還款金額與原始貸款之間的差額是收取的利息。

當借款人被貸方認為風險較低時,通常會被收取較低的利率。如果借款人被認為風險較高,他們被收取的利率將更高,這導致了更高成本的貸款。

單利利率

如果您從銀行借出300,000美元的貸款,並且貸款協議規定貸款的利率為4%的單利,這意味著您將不得不支付銀行原始貸款金額300,000美元 + (4% x 300,000美元) = 300,000美元 + 12,000美元 = 312,000美元。

上述例子是基於年度單利公式計算的,公式為:

單利 = 本金 x 利率 x 時間

借款人將不得不在年底支付12,000美元的利息,假設它只是一年的貸款協議。如果貸款是30年的按揭,那麼利息支付將是:

單利 = 300,000美元 x 4% x 30年 = 360,000美元

年度4%的單利率轉化為每年12,000美元的利息支付。30年後,借款人將會支付12,000美元 x 30年 = 360,000美元的利息,這解釋了銀行如何通過貸款、抵押貸款和其他類型的貸款賺錢。

複利利率

一些貸方偏好使用複利方法,這意味著借款人在利息上支付得更多。複利,也稱為利息的利息,既適用於本金也適用於前期周期累積的利息。銀行假設在第一年末,借款人欠本金加上那一年的利息。銀行還假設在第二年末,借款人欠本金加上第一年的利息加上第一年的利息上的利息。

當使用複利時,所欠的利息高於使用單利方法的利息。利息每月根據包括前幾個月累積利息的本金計算。對於較短的時間範圍,兩種方法計算的利息將會相似。然而,隨著借貸時間的增加,兩種利息計算方法之間的差異增加。

使用上面的例子,在30年末,總共欠的利息幾乎為700,000美元,對於一筆300,000美元貸款,利率為4%。

以下公式可用於計算複利:

複利 = p x [(1 + 利率)n − 1]

其中:

p = 本金

n = 複利期數

讓我們看另一個例子。Ben借出了一筆三年期的10,000美元貸款,利率為5%,每年複利。最終,如下面的計算所示,他在貸款上支付了1,576.25美元的利息:

$10,000 [(1 + 0.05)3 – 1] = $10,000 [1.157625 – 1] = $1,576.25

複利和儲蓄賬戶

當您使用儲蓄賬戶存錢時,複利是有利的。這些賬戶上賺取的利息是複利,是對帳戶持有人的補償,因為銀行可以使用存款資金。

例如,如果您將500,000美元存入高收益儲蓄賬戶,銀行可以使用其中的300,000美元作為按揭貸款。為了補償您,銀行每年在帳戶中支付5%的利息。所以,當銀行從借款人那裡收取8%的同時,它給帳戶持有人5%,淨賺3%的利息。實際上,儲蓄者借錢給銀行,而銀行反過來以利息的形式向借款人提供資金。

借款人的債務成本

雖然利率對貸方來說代表利息收入,它對借款人而言構成了債務成本。公司衡量借款成本與股權成本(如股息支付)之間的關係,以確定哪種資金來源最為經濟。由於大多數公司通過承擔債務和/或發行股權來籌集其資本,因此評估資本成本以達到最佳的資本結構。

APR 與 APY

消費者貸款的利率通常以年利率(APR)報價。這是貸方要求的能夠借出他們錢的回報率。例如,信用卡的利率就以APR報價。在我們上面的例子中,4%是按揭或借款人的APR。APR不考慮一年的複利。

年度百分比收益率(APY)是在銀行或信用合作社的儲蓄帳戶或CD上賺取的利率。這個利率考慮了複利。

利率是如何決定的?

銀行收取的利率由多個因素決定,例如經濟狀況。一個國家的中央銀行(例如,美國的聯邦儲備系統)設定利率,各個銀行用它來確定他們提供的APR範圍。當中央銀行將利率設定在高水平時,債務的成本上升。當債務的成本高時,它會阻止人們借款並減緩消費需求。隨著通貨膨脹,利率傾向於上升。

為了對抗通貨膨脹,銀行可能會設定更高的準備金要求,緊縮貨幣供應,或者信貸需求增加。在高利率經濟中,人們傾向於儲蓄他們的錢,因為他們從儲蓄率中獲得更多收益。股市受到影響,因為投資者寧願利用較高的儲蓄率而不是在股市中投資,後者的回報較低。企業也有限的通過債務獲得資本資金,這導致經濟收縮。

在低利率時期,經濟往往被刺激,因為借款人能以便宜的利率獲得貸款。由於儲蓄的利率低,企業和個人更有可能進行消費和購買風險較高的投資工具,如股票。這種支出推動了經濟,並為資本市場注入了動力,導致經濟擴張。

雖然政府傾向於較低的利率,但它們最終導致市場失衡,需求超過供給引起通貨膨脹。當通貨膨脹發生時,利率增加,這可能與沃爾拉斯法則有關。

利率和歧視

儘管有法律,如平等信貸機會法(ECOA),禁止歧視性貸款實踐,但美國仍然存在系統性種族主義。

有證據證明白人獲得按揭批准的機會更多。根據房屋按揭披露法報告的數據,這是最全面的公開可用按揭市場活動信息,顯示2022年黑人、西班牙裔白人和亞洲申請者分別有16.4%、11.1%和9.2%的時間被拒絕傳統按揭貸款。另一方面,白人申請者的拒絕率則低得多,為5.8%。

還有數據表明種族影響利率。Realtor.com利用2018年和2019年的按揭數據發現,主要是黑人社區的購房者被提供的按揭利率比白人社區的購房者高13個基點。

有關按揭利率歧視的證據已被其他來源證實,包括哈佛大學和智庫城市研究所,它們在2022年聲稱,平均黑人房主被收取的利率比平均白人房主高33個基點,並且每年在利息上支付約250美元更多。

不是每個人都同意這些發現。聯邦儲備局的經濟學家進行的一項研究得出結論,沒有任何種族獲得特殊待遇,這使其作者推測,其他地方報導的差異可能是由於黑人和西班牙裔借款人傾向於選擇稍微更高的利率以換取較低的前期成本。

聯邦儲備局認為歧視正在改善,部分歸功於自動化審批的增加和對公平住房法及ECOA的嚴格執行。

為什麼30年貸款的利率高於15年貸款?

利率是違約風險和機會成本的函數。較長期限的貸款和債務本質上風險更大,因為有更多時間借款人可以違約。同時,隨著時間的推移,本金被占用而無法用於其他用途的機會成本也更大。

聯邦儲備如何在經濟中使用利率?

聯邦儲備系統與世界其他中央銀行一樣,使用利率作為一種貨幣政策工具。通過提高商業銀行的借貸成本,中央銀行可以影響許多其他利率,如個人貸款、商業貸款和按揭貸款的利率。這使得一般來說借款更加昂貴,降低了對資金的需求,冷卻了過熱的經濟。另一方面,降低利率使得借款更容易,刺激消費和投資。

為什麼債券價格與利率變化成反比?

債券是一種通常在其壽命期內支付固定利率的債務工具。假設當前的利率為5%。如果一個債券以面值=1000美元定價,並且有一個5%的利率(票面利率),它將每年支付給債券持有人50美元。如果利率上升到10%,新發行的債券將支付雙倍—即,每1000美元面值支付100美元。一個只支付50美元的現有債券將不得不以極大的折扣出售,以便有人想要購買它。同樣,如果利率下降到1%,新發行的債券將只支付每1000美元面值10美元。因此,支付50美元的債券將非常受追捧,其價格將被抬得很高。

結語

利率是借款人的債務成本和貸方的回報率。當您借出貸款時,您預期將支付額外的某些東西作為補償給借錢給您的實體。同樣,如果您在儲蓄帳戶中存入金錢,金融機構可能會因為它可以使用部分這筆錢來對其客戶進行更多貸款而獎勵您。

這些收費或支付稱為利息,並以指定的率適用。

資料來源

 

返回網誌

為您推薦